Si vous voulez construire ou consolider votre patrimoine, augmenter vos revenus, ou encore vous préparer pour votre retraite, acheter un bien pour le louer peut être une opération stratégique. Dans un contexte immobilier particulier caractérisé par l’augmentation des taux d’intérêts et la chute des prix dans certaines communes, il est légitime de se poser la question suivante : acheter pour louer est-il encore faisable et rentable en 2024 ?
Au programme aujourd’hui :
Découvrez un guide en 8 étapes pour faire de votre investissement locatif une réussite. De la faisabilité de votre projet à l’optimisation de la rentabilité de votre bien, ne laissez rien au hasard.
Laissez vous guider étape par étape, prenez des notes et concrétiser votre projet!
Étape 1 : Évaluez la faisabilité de votre investissement locatif
Pour bien commencer, il est nécessaire de déterminer votre budget. Pour cela, faites le point sur ces deux piliers principaux : votre épargne disponible et votre capacité d’emprunt. En premier lieu vous pouvez vous aider d’outils de simulation en ligne qui vous fourniront une première estimation du budget.
Ensuite, évaluez auprès de votre banque ou un courtier le montant maximal que vous pouvez emprunter. En vous entourant de professionnels, vous serez en mesure d’évaluer précisément l’enveloppe budgétaire maximale et cela vous orientera tout au long de votre recherche de biens. Un courtier pourra notamment vous aider à optimiser votre financement et négocier des conditions de prêt avantageuses auprès des organismes financiers.
L’enjeu à ce stade est de vous faire gagner du temps dans la recherche de bien. Cela vous évitera de vous positionner sur des appartements ou maisons hors budget.
Étape 2 : Choisir la localisation de votre bien selon 3 critères
Une fois les chiffres posés, vous pouvez désormais réfléchir à la localisation idéale pour votre investissement locatif. C’est LE critère sur lequel va reposer la viabilité de votre projet car il impacte notamment la demande de location, le prix des loyers et le profil de vos futurs locataires.
Pour choisir l’emplacement idéal, l’analyse se porte sur trois critères.
L’état du marché locatif local
Quel est l’équilibre offre-demande dans la région de votre choix ? En vous documentant sur le taux d’occupation des logements, les loyers pratiqués, les types de biens les plus recherchés, vous serez en mesure de faire les bons choix.
Pour ce faire, vous trouverez la réponse grâce aux sources d’information suivantes :
- Les sites d’annonces immobilières
- Les sites d’agences immobilières
- Les observatoires du marché immobilier local
Les projets d’aménagement et d’urbanisme prévus aux alentours
Renseignez-vous sur les projets de construction, de réhabilitation, d’infrastructures de transport qui auront un impact sur la valeur de votre bien. Consultez les plans locaux d’urbanisme ou les sites des collectivités territoriales et des promoteurs pour en savoir plus.
Le dynamisme de la ville (emploi, éducation, culture, tourisme)
Surveillez le taux de chômage, le nombre d’étudiants, le dynamisme touristique : ces facteurs vous donneront des indices sur le type de location à proposer. Une ville dynamique vous assurera une demande locative stable et diversifiée dans le temps.
Étape 3 : Choisir d’investissement locatif idéal
Désormais vous pouvez démarrer la recherche active de votre futur bien locatif ! Pour cette étape nous vous conseillons de ne pas vous précipiter. Prenez le temps d’étudier chaque offre, chacune de leur caractéristique et de garder constamment en tête les données de votre étude de marché.
Achat dans l’ancien ou le neuf ?
Les logements anciens sont souvent localisés en centre-ville et garantissent en règle générale une demande de location importante. Se positionner sur un logement ancien à plusieurs avantages :
- Vous pouvez plus facilement négocier le prix d’achat (en cas de travaux nécessaire notamment)
- Une plus-value à la revente est envisageable si le bien est bien entretenu.
Toutefois, l’ancien comporte également des éventuels inconvénients à prévoir :
– Des travaux de rénovation possibles (façade, parties communes),
– Des charges de copropriété élevées
– Des frais de notaires important à l’achat
En investissant dans un logement neuf, vous avez la garantie qu’il respecte les dernières normes environnementales et énergétiques, ainsi vous sortez de l’équation des frais de rénovation onéreuse à l’avenir. Par ailleurs, acheter dans le neuf vous permettra d’obtenir des frais de notaire réduits, des garanties constructeur, et l’accès à des dispositifs de défiscalisation comme les avantages Pinel.
Cependant, le coût d’acquisition dans le neuf est plus élevé et un risque de décote à la revente existe.
Avec ou sans travaux ?
Si vous optez pour un bien à rénover, vous pouvez potentiellement diminuer le prix d’achat de votre bien et augmenter sa valeur à la revente.
| Achat locatif avec Travaux | |
| Avantages | Inconvénients |
| Possibilité de déduire les coûts des travaux de vos revenus fonciers. | Nécessite un budget supplémentaire et rallonge le temps de vacance locative. |
Dans le cas où vous préférez choisir un bien prêt à l’emploi, vous laissez derrière vous les tracas d’un chantier ou le besoin d’un prêt pour travaux.
| Achat locatif sans travaux | |
| Avantages | Inconvénients |
| Possibilité de mettre le bien en location immédiatement Propriété en bon état dès le départ | Prix d’achat plus élevé Rentabilité plus faibles Fiscalité moins avantageuse |
Projet de location nue ou meublée ?
Le type de location que vous allez proposer va impacter directement la rentabilité de votre investissement.
En effet la location nue et la location meublée offrent des avantages différents en matière de durée de bail, de montant de loyers, de régime fiscal… Nous avons mis en ligne une foire aux questions pour présenter les différences entre location nue et location meublée.
Étape 4 : Bien organiser votre recherche de bien
Lancez-vous maintenant dans la recherche de votre futur logement. Voici comment bien organiser cette étape cruciale :
Posez les bonnes questions
Lors de vos échanges avec des vendeurs recueillez ces informations clés :
- Quel est le montant des charges de copropriété?
- Est-ce que le quartier est calme?
- D’éventuels travaux sont-ils prévus dans le logement ou la copropriété?
- Pour quelles raisons le vendeur se sépare-t-il du bien?
- Quel est le taux de vacance locatives observés?
- Quel est le profil des locataires ? …
Au besoin, préparez-vous une check-list de visite pour vous assurer de ne rien oublier.
Se déplacer pour visualiser le bien
Mettez-vous à la place de votre futur locataire ! Rien de mieux qu’une visite pour savoir si le bien vous correspond. En effet, pour réussir votre investissement locatif, choisissez un logement ou vous vous sentez bien.
- Évaluez la luminosité, l’orientation, la vue, l’isolation phonique.
- Jaugez la superficie, l’agencement.
- Inspectez l’état général du logement, ainsi que les installations : plomberie, électricité, chauffage.
- Observez la qualité de la construction, l’isolation, la ventilation.
- Vérifier l’existence de « plus » : espaces extérieurs, parking, local à vélo, proximité avec les transports locaux.
Étape 5 : Calculez les coûts de votre investissement locatif
Pour évaluer la rentabilité de votre investissement locatif, et notamment déterminer si acheter un bien loué est une option valable, il est crucial de tenir compte de l’ensemble des frais associés à l’acquisition, la mise en location et la gestion de votre propriété.
Calcul des coûts de rénovation en cas de travaux
Demandez des devis auprès de professionnels pour estimer vos coûts de travaux. Les frais de rénovation varient en fonction de l’ampleur des travaux, de la taille du bien et de la qualité des matériaux et services choisis. Vous pourrez évaluer avec votre courtier ou votre banque s’il sera possible d’intégrer ces dépenses à votre prêt immobilier.
Calcul des coûts d’ameublement
Pour une location meublée, établissez le coût total de l’ameublement en respectant la liste d’éléments obligatoires. Passer par l’achat de packs de meubles tout compris peut grandement simplifier cette étape.
Le coût d’ameublement dépendra de la qualité, du type et de la quantité de mobilier requis.
Calcul des frais de gestion locative
Si vous voulez confier la gestion de votre bien en location, renseignez-vous sur les tarifs proposés par les agences de gestion locative. En général, les frais représentent environ 10 % des loyers perçus, incluant les charges. Ces frais couvrent la mise en location du bien, la gestion quotidienne et l’assurance contre les loyers impayés.
Calcul des charges
Anticipez les charges à prévoir en tant que propriétaire bailleur :
- Le coût du financement : le prix d’achat, les frais de notaires, les frais de dossier, les intérêts du prêt immobilier et l’assurance emprunteur;
- La taxe foncière;
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO);
- Les frais d’entretien pour maintenir le logement en état;
- Les charges de copropriété, dues au syndic pour les dépenses communes…
Étape 6 : Acheter pour louer : Identifiez vos avantages futurs
Un investissement locatif est un placement intéressant à moyen et long terme. En effet, qu’il s’agisse de l’augmentation graduelle de la rentabilité de votre bien ou de d’avantages fiscaux significatifs.
Le prix du loyer
Avoir un investissement rentable dans la durée passe par la possibilité d’augmenter le montant du loyer de votre logement. La dynamique de l’offre et de la demande sur le marché est le facteur principal qui déterminera le montant. La configuration idéale est la suivante : le montant loyer couvre l’ensemble de vos charges, vous êtes alors rentable dès le départ. En moyenne comptez entre 1,5 et 3% d’augmentation potentielle chaque année. Bien que vous puissiez fixer librement le loyer, soyez vigilant en zones assujetties à l’encadrement des loyers.
Les avantages fiscaux
Voici les principaux dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier si vous décidez d’acheter pour louer :
- Le dispositif Pinel, pour un investissement locatif dans le neuf
- Le dispositif Denormandie, pour un investissement dans l’ancien avec travaux.
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
- Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Étape 7 : Anticipez le risque de vacances locative
En cas d’absence de locataires, il est urgent de trouver une solution pour en limiter l’impact sur votre trésorerie.
Les périodes de creux pour les locations saisonnières
Si vous faites de la location saisonnière réfléchissez en amont aux actions que vous pouvez mettre en place en dehors de la saison haute.
Pour réduire ce risque, pensez à :
- Ajuster vos tarifs en fonction de la saison et de la concurrence
- Diversifier votre cible en accueillant divers profils de voyageurs, comme des touristes, professionnels ou étudiants.
- Offrir des services ou équipements additionnels, tels que le Wi-Fi ou le petit déjeuner, pour rendre votre offre plus attractive.
Vacance locative et location longue durée
En cas de départ de votre locataire, soyez préparé pour rebondir. Déposez des annonces travaillées sur les sites les plus plébiscités et misez également sur le bouche-à-oreille pour trouver rapidement un remplaçant.
Soyez exhaustifs dans vos annonces et soignez la qualité de vos photos.
Étape 8 : Calculez la rentabilité du bien
Enfin, gardez un œil constant sur le taux de rentabilité de votre bien. En effet, si ce taux venait à baisser au fil des années, il vous faudra trouver des solutions pour que votre bien reste rentable : rénover, passer de location longue durée à saisonnière, rénover pour revendre etc.
Il existe différentes façons de calculer cette rentabilité, en fonction de la précision recherchée :
- Rentabilité brute = (Loyer annuel perçu (hors charges) ÷ coût total d’acquisition du bien) x 100
En moyenne le rendement locatif moyen brut est de 5,9% en France.
- Rentabilité nette = (Loyer annuel perçu – (charges non récupérables + impôts fonciers))÷ coût total d’acquisition) x 100
Pour être encore plus précis, il faudra inclure dans le calcul les intérêts de votre prêt immobilier ainsi que les avantages fiscaux dont vous bénéficiez.
