Comment choisir entre mettre votre bien en location vide ou en location meublée ? Pour vous guider à travers les différences de ces deux modes de location, découvrez notre Foire aux Questions. Ici trouvez en quelques secondes les réponses à toutes vos interrogations.
Caractéristiques, avantages et inconvénients de chaque option, subtilités en matière de fiscalité… Toutes les informations essentielles pour faire votre choix au même endroit.
Les différences entre location vide et meublée
Quelle est la durée du bail en location meublée et en location nue ?
- Trois ans pour une location vide.
- Un an pour la location meublée. Cette durée peut vous permettre de récupérer votre bien plus facilement. Par ailleurs, le bail meublé peut avoir une durée de neuf mois s’il s’agit d’une location pour un étudiant.
Le loyer d’un appartement meublé est-il plus élevé qu’un bien loué vide ?
- Le loyer est généralement plus élevé pour les biens meublés, le prix des meubles et équipement fourni entrant dans le calcul du loyer. En règle générale, les loyers d’appartement meublé sont 15 à 20% supérieurs aux locations nues.
Quel est le montant du dépôt de garantie ou caution ?
- En location meublée : la caution est de deux mois de loyer hors charges
- En location nue : le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges.
Cette somme vous est versée à la signature du bail et doit être remboursée à votre locataire à son départ, sauf en cas de loyers impayés ou de dégâts constatés.
Quels sont les modes de paiement charges locatives ?
- En location vide :
Les charges liées à l’eau, l’électricité, le chauffage ou encore la gestion des déchets sont provisionnées par votre locataire et ajustées annuellement selon les coûts réels.
- En location meublée :
Vous pouvez opter pour le mode de provision de la location nue ou choisir un forfait de charges, un montant fixe intégré au loyer qui ne sera pas sujet à modification.
Quelles sont les obligations en matière de mobilier et d’équipement pour la location meublée ?
La location meublée impose des obligations spécifiques en matière d’équipements. En tant que bailleur de logement meublé, vous devez fournir un ensemble de meubles obligatoires, conformément à une liste établie par la loi. Votre locataire, de son côté, doit veiller à entretenir le mobilier et à le restituer en bon état lorsqu’il quitte le logement.
Les avantages fiscaux en location nue et en location meublée
Il existe des différences fiscales importantes entre la location vide et la location meublée. Pour une location nue, l’imposition concerne des revenus fonciers, tandis que pour la location meublée il s’agit d’une imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quels sont les avantages fiscaux de la location vide ?
- Pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € annuels et régime microfoncier :
- Abattement fixe de 30 % sur ses revenus locatifs, sans nécessité de prouver ses dépenses.
- Pour des loyers annuels supérieurs à 15 000 € et régime réel :
- Déduction de divers coûts réels comme les intérêts d’emprunt, les travaux, la taxe foncière, les frais de gestion, l’assurance etc.
- Si les charges sont supérieures aux recettes locatives, vous pouvez générer un déficit foncier jusqu’à 10 700 € par an, déductible du revenu global.
Quels sont les avantages de la location meublée ?
- Pour des revenus locatifs annuels inférieurs à 70 000 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC :
- Un abattement de 50 % sur les recettes annuelles
- Pour des loyers annuels dépassant les 70 000€ : le régime réel est obligatoire.
- Soustraction les charges similaires à la location nue en plus de l’amortissement de la propriété et du mobilier.
- Déficit foncier possible sur une période de 10 ans.
Par ailleurs, les propriétaires optant pour la location meublée peuvent prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), sous conditions.
Quels sont les risques de la location vide ou meublée ?
Les plus grandes craintes des propriétaires de biens en location concernent principalement : les impayés, les dégradations et les périodes de vacances locatives.
Existe-t-il un risque plus élevé d’impayés en location meublée ?
On considère que la location meublée est souvent plus risquée en matière d’impayés du fait que les locataires sont souvent des étudiants ou jeunes travailleurs. Il existe pourtant plusieurs solutions pour se prémunir de ce type de situation.
Vous pouvez notamment souscrire à une assurance contre les loyers impayés ou encore exiger une garantie Visale qui vous protégera en cas de manquement.
Quel est le risque de vacances locatives pour une location meublée ?
Le risque de vacance locative est plus marqué en location meublée en raison de la durée du bail et de la rotation potentiellement plus fréquente des locataires. Pour vous éviter des périodes de vide locatif, assurez vous que le prix de votre loyer est cohérent avec le marché, que vos équipements sont de bonne qualité.
En cas de changement de locataire, mettez en valeur votre bien en partageant des photos professionnelles sur les plateformes d’annonces.
Quels sont les risques de dégradations ?
Le risque de dégradations existe en location nue comme en location meublée. Cependant, ce risque est amplifié en location meublée en raison des meubles et équipements fournis.
Faites un état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire et demandez systématiquement une caution. Par ailleurs, vous pouvez souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), prenant en charge les dégradations effectuées par le locataire.
Le niveau de rentabilité de la location nue face à la location meublée
Lorsque vous devez choisir entre location meublée et location nue, faire une analyse personnalisée est indispensable. Les questions à vous poser sont nombreuses : Quels sont mes objectifs ? Est-ce que je souhaite me garantir une rente régulière ou une forte plus-value à la revente ? Comment cette location va impacter mon imposition ? Quel est mon niveau d’engagement ? Quelle est ma tolérance aux risques ?
Est-il plus intéressant de louer meublé plutôt que vide ?
En confrontant vos recettes locatives annuelles nettes avec le prix d’achat de votre bien, vous serez en mesure de déterminer le niveau de rentabilité de votre investissement locatif.
Si votre loyer est significativement plus élevé que vos mensualités bancaires liées à l’achat de votre bien, alors pas de doute c’est une opération fructueuse !
En règle générale, les logements meublés se louent généralement à un prix supérieur aux logements nus, ce qui augmente leur rentabilité brute.
Cependant, il est nécessaire de bien considérer tous les facteurs pour déterminer le niveau de rentabilité de votre bien : impact fiscal, taux d’intérêt, charges annuelles, taxe foncière…
