Investir dans une résidence étudiante est une opportunité idéale pour diversifier votre patrimoine immobilier tout en profitant d’un marché en pleine expansion. Avec près de trois millions d’étudiants en France et une demande locative en très forte croissance, ce type d’investissement se révèle à la fois rentable et sécurisé.
Découvrez comment réussir votre investissement locatif en résidence étudiante étape par étape grâce à nos conseils.
Étape 1 : Comprendre l’intérêt d’investir dans une résidence étudiante
Étudier le marché et la demande locative
Le marché du logement étudiant est en forte tension, en particulier dans les grandes villes universitaires. En effet, bien que le nombre d’étudiants augmente chaque année, l’offre de logement disponible ne suit pas. Les grandes villes font face à une pénurie de logements, notamment de studio et petites surfaces, particulièrement convoités par les étudiants.
Cette pression locative est accentuée par le manque de logements publics, où le parc Crous ne couvre qu’une faible part des besoins des boursiers. Dans ce contexte, les résidences privées jouent un rôle essentiel en proposant environ 150 000 lits, soit plus de 30 % de l’offre totale, complétant ainsi le parc public saturé.
Cette situation rend l’investissement locatif résidence étudiante attractif grâce à :
- des locataires généralement solvables
- une vacance locative extrêmement faible avec des taux d’occupation proche de 100%,
- une excellente rentabilité.
Les avantages fiscaux et financiers
Le régime du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux significatifs. Parmi eux, la possibilité d’amortir à la fois le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
Par ailleurs, lorsque vous investissez par le biais d’un gestionnaire de résidence professionnel, vous profitez d’une gestion simplifiée et d’une garantie de loyers réguliers, ce qui renforce la sécurité financière de l’opération. Combinés, ces avantages augmentent la rentabilité de votre investissement.
Étape 2 : Sélectionner le bon emplacement et le bon type de résidence
La sélection de la ville et du quartier
Le choix de la ville est une étape essentielle pour réussir un investissement locatif dans une résidence étudiante. Il est recommandé de privilégier les villes où la population étudiante est importante et où les prix à immobilier sont abordables. Par exemple, des villes comme Lyon, Montpellier, Rennes, Nancy, Lille ou Toulouse se distinguent par une proportion élevée d’étudiants et un rapport prix d’achat / loyers qui favorise la rentabilité.
Il est essentiel de choisir un quartier à proximité des universités et grandes écoles. L’accès aux transports au commun, la proximité de commerces, lieux de vie et de divertissement, sont également des critères indispensables à considérer.
Les critères d’une résidence attractive pour étudiants
Pour qu’une résidence étudiante soit attractive, elle doit répondre aux attentes spécifiques des étudiants en matière de confort et de services :
- Un logement meublé, fonctionnel et bien équipé
- Une surface optimisée pour concilier études et vie quotidienne.
- La présence d’espaces communs conviviaux (salons, cuisines collectives, espaces de détente)
- Des services inclus (accueil, sécurité, entretien)
Enfin, le type de résidence, qu’il s’agisse d’un bâtiment neuf ou d’un ancien réhabilité, doit correspondre à vos objectifs en matière de rentabilité et de défiscalisation.
Étape 3 : Financement et simulation d’investissement
Simuler la rentabilité de son investissement
Pour financer votre investissement en résidence étudiante, plusieurs options s’offrent à vous :
- achat sur fonds propres
- le crédit immobilier.
Le prêt immobilier est l’option la plus courante et permet d’acquérir un logement avec peu ou sans d’apport personnel, en fonction de votre profil et de la durée du crédit.
Avant de concrétiser votre projet, il est essentiel d’évaluer la rentabilité de votre investissement locatif en résidence étudiante. Utilisez un simulateur d’investissement pour estimer avec précision les revenus locatifs, les charges, les impôts à payer ainsi que les éventuels avantages fiscaux.
La rentabilité brute se calcule en rapportant les loyers annuels au prix d’achat du bien, tandis que la rentabilité nette prend en compte les dépenses liées à la gestion, à la taxe foncière et à l’entretien.
Pour aller plus loin, il est recommandé de calculer la rentabilité nette après impôts, qui découle de votre déclaration fiscale. Ce calcul vous offre une vision claire du bénéfice réel de votre investissement.
Étape 4 : L’achat du bien en résidence étudiante
Recherche et sélection du bien
Après avoir choisi la ville idéale, nous vous recommandons d’analyser rigoureusement l’offre des différents opérateurs privés. Optez pour une résidence offrant des garanties de sécurité, un bon niveau de confort et des services adaptés aux besoins des étudiants, comme l’accès à internet via la fibre, une laverie ou des espaces communs. Ces éléments rassureront notamment les étudiants, mais également leurs parents qui participent activement à la recherche de logement.
Faites des recherches sur la qualité et la réputation du gestionnaire de la résidence. En effet, ces éléments influencent directement le niveau de gestion quotidienne et la garantie de perception des loyers.
Le processus d’achat
Une fois le bien sélectionné, l’acquisition suit les étapes classiques de l’achat immobilier. Après une phase de négociation et de vérification des diagnostics, la signature du compromis de vente intervient.
Nous vous recommandons de porter une attention particulière à la rédaction du bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence. Ce document précise les obligations de chaque partie, notamment la répartition des charges et la fixation des loyers.
La conclusion de l’achat s’effectue avec la signature de l’acte authentique chez le notaire, permettant ainsi une mise en location rapide.
Meubler un bien en résidence étudiante
Dans le cadre d’un investissement en LMNP en résidence étudiante, il est impératif que le logement étudiant soit meublé selon les normes de la location meublée. Le mobilier doit être fonctionnel et répondre aux besoins spécifiques des étudiants, incluant un lit, une armoire, un bureau, des rangements, ainsi qu’une cuisine équipée (micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur) et les équipements électroménagers essentiels.
En règle générale, l’ameublement est inclus dans l’offre proposée par le gestionnaire de la résidence, ce qui simplifie la mise en location et l’entretien du logement. Cette configuration accroît l’attractivité de votre bien et garantit une rotation rapide et facile des locataires. C’est notamment le cas pour la résidence Pop & Green de Fontanel Promotion, où l’Agenceur Lyonnais a réalisé l’ameublement de 43 chambres étudiantes sur les lots 78 proposés à la vente.
Conclusion
Investir dans une résidence étudiante est une stratégie judicieuse, notamment grâce à une demande locative stable et une rentabilité attractive. Il est essentiel de choisir le bon emplacement, d’opter pour un statut fiscal adapté, d’examiner les avantages des résidences étudiantes. Une sélection rigoureuse du bien, couplée à une gestion efficace via un bail commercial, vous assure la sécurité de votre investissement.
Questions fréquentes :
Comment choisir la ville idéale pour investir dans une résidence étudiante ?
Pour trouver la ville idéale, privilégiez les critères suivants :
- Une forte population étudiante et une dynamique locale attractive.
- Une tension locative élevée, garantissant une demande constante.
- La proximité des universités et des écoles.
- Une bonne qualité de vie et un réseau de transports performant.
- Un rapport prix/loyer intéressant pour optimiser la rentabilité.
Quelle surface et quel type de logement privilégier ?
Pour maximiser la rentabilité, voici les recommandations :
- Privilégiez les petites surfaces comme les studios ou T1, qui offrent un loyer au m² élevé.
- Choisissez une ville moyenne avec une forte population étudiante, où les prix d’achat sont accessibles et la demande locative soutenue.
- Optez pour un logement en résidence étudiante avec un contrat de location sécurisé afin de garantir des revenus réguliers.
